Оренда в 2-3 рази дешевша за ринкову, безстроковий договір і жодних маклерів! І вам більше не доведеться витрачати майже всю зарплатню на оренду. Звучить як мрія для будь-кого, хто живе у Відні.
Кожен четвертий віденець живе в Gemeindebau (Гемайндебау) – пільгових муніципальних квартирах, що належать місту Відню. Столиця володіє 220 тисячами таких квартир, у яких мешкає пів мільйона людей. З вересня 2026 року стартувала оновлена система розподілу таких квартир.
Gemeindewohnungen – це квартири, які місто Відень здає в оренду недорого і безстроково. Провізію платити не треба, і здебільшого власний внесок також не потрібен. Орендодавець тут – саме місто в особі Wiener Wohnen.
Цей житловий фонд будують уже сто років, тож будинки дуже різні: міжвоєнні будинки, частина з яких – архітектурні пам’ятки, прості повоєнні коробки, великі комплекси на околицях і сучасні новобудови. Десь зелені внутрішні двори, дитячі майданчики й навіть сауна чи басейн. А десь – обшарпаний під’їзд і квартал із не найкращою репутацією. Як пощастить.
Після Першої світової Відень був містом із жахливими житловими умовами: дорогі перенаселені квартири без води і туалетів. Соціал-демократи, які прийшли до влади в місті, вирішили будувати нове сучасне житло. У 1923 році ухвалили цільовий податок на житлове будівництво, а також податок на розкіш. Фактично будівництво фінансувала заможна частина населення. У 1930 році збудували символ тієї епохи – величезний Karl-Marx-Hof у 19-му районі завдовжки кілометр, де було 1 382 квартири. До 1934 року збудували вже 65 тисяч квартир. Уже тоді заклали основу сучасної системи: квартири розподіляли за балами, що давали перевагу родинам і людям з низькими доходами. А орендарі не мали витрачати на житло більшу частину доходів.
Нова система Wohn-Ticket (квиток на житло) має стати справедливішою: вона враховує різні фактори і дає квартири тим, кому вони найпотрібніші. Попит величезний: за перший місяць – 38,5 тисячі акаунтів і 13,5 тисячі виданих квитків.
Виконати треба всі умови одночасно:
- Вік від 18 років
- Щонайменше 2 роки проживання з Hauptwohnsitz у Відні, з перервами не більше 7 днів
- Громадянство Австрії, громадянство ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії, статус визнаного біженця (українці – не біженці, а мають статус захисту) або ж постійна посвідка на проживання Daueraufenthalt EU
- Відсутність проблем з попередньою орендою, як-от розірвання договору через суд чи борги з оренди
- Річний дохід нетто не більше: одна особа – 61 280 €, дві – 91 320 €, три – 103 330 €, чотири – 115 360 €, плюс 6 730 € за кожну наступну особу в родині
- Тепер найцікавіше: хто отримає квартиру першим? Адже охочих більше, ніж житла. Квартири розподіляють за сумою балів, які залежать від вашої життєвої ситуації та нинішніх умов, і кожен пункт треба підтвердити документами. Найбільше балів дають у найважчих випадках: домашнє насильство, пересування на інвалідному візку чи догляд за людиною вдома. Менше – одиноким батькам без власної квартири, за перенаселене житло та вагітність. Є бали й за терпіння: з шостого року проживання у Відні нараховують бонус за вірність місту, а також бали за тривале очікування. Кожен критерій зараховується лише раз на домогосподарство, а частина балів зникає, щойно змінюються умови проживання. А при однаковій кількості балів перемагає той, хто чекав довше, а далі – хто раніше подав заявку саме на цю квартиру. Детальніше про систему балів нижче.
Оренда в Gemeindebau коштує від 6,74 € за м², додатково оплачуються комунальні платежі та 10% податку. Приблизні орієнтири разом з комуналкою та податком: за одну кімнату від 350 €, за дві від 520 €, за три від 750 €, за чотири від 850 €. Газ, струм і опалення оплачуються окремо. На приватному ринку оренда у Відні коштує в 2–3 рази дорожче.
Квартиру за бажанням не обереш. Здавати таке житло іншим заборонено. Дають не більше однієї повноцінної кімнати на особу. Оренда не може перевищувати 50% доходу домогосподарства, а зовсім без доходів квартиру теж не дадуть. Дані треба постійно підтверджувати, інакше квиток згорає. Після отримання квартири новий квиток не дадуть ще 3 роки. А за неправдиві дані блокують доступ до системи. Передати таку квартиру можна тільки іншій особі з квитком. Реєстрація в системі відбувається онлайн.
Виселити мешканця з такої квартири можна тільки через суд, а жити там – хоч пожиттєво. Якщо вже після заселення в орендаря покращилися умови чи він став заробляти більше, з квартири його вже не виселять. Щоб договір розірвали, треба дуже постаратися: не платити за квартиру, шкодити житлу, залишити житло порожнім чи почати його здавати. Місто наймає детективів, які стежать за дотриманням правил використання житла.
Тимчасового захисту, який мають українці, у списку допустимих статусів немає. Тож найближча можливість відкривається з отриманням постійної посвідки на проживання Daueraufenthalt EU. Чи є інші варіанти? Можна звертатися безпосередньо до забудовників і кооперативів – саме вони розподіляють більшу частину субсидованих квартир. Але умови там у кожного свої, а ще є купа обмежень. Також теоретично можна отримати субсидовану квартиру від благодійних організацій на кшталт Caritas чи Diakonie. У них є власні квартири, які вони здають за пільговими умовами людям у скруті. Але й там є питання статусу та інші умови отримання таких квартир.
Система балів
Квартири розподіляють за сумою набраних орендарем балів. А при однаковій кількості балів перемагає той, хто чекав довше, а далі – хто раніше подав заявку саме на цю квартиру. Бали залежать від вашої життєвої ситуації та нинішніх умов. Кожен пункт треба підтвердити документами.
Найбільше балів дають у найважчих ситуаціях:
- Домашнє насильство – 100 балів, потрібне підтвердження від захисної установи або суду
- Хронічні проблеми з пересуванням у вас чи когось із домогосподарства – 75 балів з ролатором або милицями, 100 балів з інвалідним візком
- Догляд за людиною вдома – від 50 до 100 балів, потрібне рішення про Pflegegeld
- Мешкання в соціальній установі або під її супроводом – 75 балів
- Загроза втрати житла – від 30 до 80 балів, наприклад через розірвання договору, рішення про виселення чи смерть основного орендаря
Сімейні обставини:
- Одинокі батьки – 30 балів, якщо вже є власна квартира, і 80 балів, якщо немає
- Вагітність – 30 балів, підтвердження через Eltern-Kind-Pass
- Розлучення чи розставання, після яких треба виїжджати зі спільного житла – 50 балів при розлученні та 40 при розставанні
Проблеми з нинішнім житлом:
- Перенаселеність, коли багато людей живе в малій кількості кімнат – 50 балів
- Високі витрати на житло, якщо ви отримуєте Wohnbeihilfe або Mindestsicherung з часткою на житло – 50 балів
- Квартира без власної ванної чи туалету – 10 балів, а якщо це критично зі станом здоров’я – 50
Є бали і для молоді. Jungwiener*innen – це люди до 25 років без власної квартири, у домогосподарстві яких не більше двох осіб. Таким дають 50 балів. За навчання чи підвищення кваліфікації можна отримати ще 20.
Місто також заохочує звільняти великі квартири. За переїзд у меншу квартиру дають від 20 до 70 балів. Мешканці Gemeindebau старші за 65 років, які хочуть змінити квартиру, отримують від 15 до 30.
А є ще бали за терпіння. Перший бонус за вірність місту. З шостого року проживання у Відні їх нараховують щороку більше, максимум 45. Другий – бали за тривале очікування, теж до 45.
Кожен критерій рахується лише раз на домогосподарство, навіть якщо умови виконують кілька людей. Дві вагітності в одній родині подвійних балів не дадуть. Багато балів діють лише доти, доки не змінилися ваші умови проживання, бо тоді частина балів може зникнути.
