Люблю статистику і дослідження, тому прочитав за вас звіт австрійської ріелторської компанії OTTO Immobilien на 60 сторінок про актуальний стан ринку нерухомості Відня 2023-2024, але це все актуально і для інших міст країни. Файл доступний безкоштовно на їх сайті німецькою мовою. Я не ріелтор чи експерт, не займаюся пошуком чи здачею житла, але ця тема мені цікава.
Для початку висновки від себе і вони невтішні. Наша родина вже не перший рік придивляється до можливості придбання житла в Австрії. Ми були у забудовників і рахували різні варіанти з кредитом та можливими підтримками від держави, які в країні є і реально допомагають. За ці роки, поки ми придивлялися, одне і те саме житло подорожчало на 20%. Ну і нові правила щодо кредитування все сильно ускладнили, особливо коли ви не прожили в Австрії все життя і солідних заощаджень чи іншої ліквідної нерухомості в вас тут немає. Тому хорошою порадою було би повернутися в першу половину 2022 року і купити ще тоді 🙂 Або ж зараз пробувати входити в проекти на етапі котловану чи шукати щось далеко не з наших мрій на вторинному ринку. Чекати найкращих часів можна, але за цей час все ще більше подорожчає.
Далі тези зі звіту, які здалися мені цікавими та які дозволяють зрозуміти, що відбувається зараз на ринку нерухомості в Австрії. Місцями з моїми коментарями, власним досвідом та раніше знайденою інфою, а тому це можна вважати моєю інтерпретацією і ні в якому разі не перекладом звіту.
1. Подібної ринкової ситуації з тотальної невизначеністю ще ніколи не було за останні 65 років роботи компанії. Це все не найкращим чином впливає на ринок. Ситуація драматично змінилася на гірше у 2022 році із підвищенням процентних ставок та прийняттям нової постанови «KIM-V» щодо правил кредитування нерухомості.
2. Ціни на готові побудовані квартири (нові чи старі) після значного росту не впадуть, адже це не бульбашка (як у деяких інших країнах), а реальне відображення попиту і пропозиції. А будівництво нового житла буде знову дешевшати, адже частина гравців ринку скоротила кількість проектів, тому на етапі новобудови вхід у подібний проект може бути рішенням, хоча ризики все ще лишаються. Зараз житло купують ті, в кого воно вже в принципі є і умови якого вони хотіли би покращити. А в перспективі падіння кількості новобудов стане причиною ще більшого підняття цін і нового дефіциту у 2025 році. Раніше люди були більш ризикові і вкладалися на етапі готовності 15-25%, а зараз вже хочуть брати майже готове житло на стадії 80%.
3. Постанова «KIM-V» з 2022 по 2025 роки встановлює нові правила, згідно яких купити нерухомість людям із низьким чи навіть середнім заробітком буде дуже важко. Для отримання кредиту буде важливий дохід родини, а платіж по ньому має становити не більше 40%. А ще треба мати фіксований відсоток власних грошей і це мінімум 20% від вартості. Кредит на 35 років максимум.
4. Актуальна процентна ставка на кредитування житла у Австрії становить 2-4% річних. Все, що я дивився пропонувалося зі ставкою 3,5-3,9%. Звичайно на проценти впливає строк кредиту, частина яка в вас вже є та тип обраної процентної ставки. А ефективні (фактичні) відсотки протягом дії кредиту будуть більшими на 0,4-0,7%.
5. Найбільше від ситуації на ринку наразі виграють власники житла під здачу. Бо очевидно, що коли люди розуміють нереальність купівлі, вони намагаються орендувати те, що планували купити. Тобто це може бути більш дорогий варіант. Або навпаки замість покупки через недостачу коштів чи невпевненість у майбутньому люди орендують житло як проміжний варіант. Половина населення зараз орендує, а половина – володіє.
6. Потенційні покупці та орендатори тепер рахують кожен євро, тому звертають увагу на додаткові витати, які мають нести окрім самого житла. Спільні з іншими мешканцями зони, дитячі майданчики, басейни та інше. Важлива енергетична ефективність житла та його відповідність умовам сталого розвитку. Для таких об’єктиві навіть легше отримати фінансування.
7. Зміни з літа 2023 року ввели новий принцип оплати комісії маклерів. Тепер за нього платить той, хто його наймав. Тобто якщо ви, як орендар, знайшли житло і з того боку інтереси власника представляє ріелтор, то платити не вам. Але при цьому принцип подвійної комісії (коли за те й саме платять обидві сторони) не відмінили, тому простір для маніпуляцій тут лишається і на практиці ріелтори шукають варіанти, як отримати комісію навіть з того, хто їх не наймав.
8. Найдорожчі федеральні землі для оренди – Відень, Тіроль, Зальцбург та Форарльберг, де за квадратний метр з вас попросять в середньому 17-18 € за квадратний метр. Трохи дешевші Нижня Австрія, Верхня Австрія, Штирія та Каринтія, де треба викласти 11-13 € за квадрат. А от у Бургенланді найдешевше і там метр обійдеться навіть до 11 €.
9. Середня ціна покупки у Відні за квадратний метр вже існуючого житла становить 4594 €, а новозбудованого житла – 7369 €. Щороку у столиці будується 15-20 тисяч квартир. Середня вартість будинку у Відні становить 650 тисяч €. Вартість купівлі/оренди за квадратний метр по деяким районам Відня: 1 – 20918/21 € (найдорожчий), 6 – 9194/16 €, 9 – 6576/15 €, 22 – 7088/14 €, а серед «найдешевших» будуть 5, 16 та 13 райони столиці із середньою вартістю 6150/13 €.
10. Нерухомість все ще хороший і надійний об’єкт для інвестицій.
Далі власні враження, історії знайомих та їх знайомих переважно австрійців, які купили чи побудували власне житло. Все це звичайні люди, що мають роботу, середню чи навіть високу ЗП, але не мають великих заощаджень чи капіталу.
На початку 2024 року Конституційний суд Австрії відмовив мешканцю Форарльберга в прийнятті скарги на постанову, про яку я вже писав. Нею були змінені умови кредитування, а саме необхідність 20% власного капіталу, платіж по кредиту не більше 40% місячного заробітку та 35 років максимум на виплату. Та сама постанова, що фактично зробила недоступним кредитування для величезної кількості людей. Виходить, що перспектив на зміну умов наразі немає.
Ті, кому таки вдалося побудувати власний будинок отримали певний капітал від батьків. Або у спадок, або у якості подарунку. Частіше це були земельні ділянки, бо це може бути і половина вартості об’єкту. Комусь родина допомогла з стартовим об’єктом (квартирою чи будинком) під який потім брався новий кредит вже на житло мрії. Звичайно, це неможливо, якщо ви тут не народилися чи у вас нема австрійсько дружини чи чоловіка.
Одна родина взагалі була готові переїхати в інші федеральні землі на схід країни, де ціни відчутно нижчі. Різниця на одну і ту саму ділянку з будинком чи квартиру може бути і в два рази. Тобто кинути все тут і поїхати туди, де можна хоч щось купити. При усій любові до гір, озер та краєвидів.
Родина з батьками, що вже мають будинок з землею під ним, добудувати до нього ще один поверх для молодих. Непоганий варіант, якщо відносини з рідними хороші. Та й в перспективі весь об’єкт перейде до них у спадок.
Молодий холостяк зміг увійти в будівництво на етапі «нічого» ще до прийняття змін і от нарешті через кілька років нервового очікування його квартиру добудували. В принципі це вдалий варіант, але для родини та квартира не підходить і він це розуміє, тому в певному сенсі це вдала інвестиція. Йому повезло, бо він прийняв швидке рішення в правильний час ще до змін у правилах, а в забудовника все вийшло.
Родини, що як наша, довгий час придивлялася до різних варіантів тепер розуміють, що купити нічого вже не вийде. І єдиний шанс тут і зараз отримати житло мрії – це просто орендувати те, що подобається. Відповідно витрати на оренду зростають, а навіть від купівлі колись у стратегічному майбутньому вони просто відмовляються. Жити тут і зараз, бо невідомо, що і як буде завтра. Я зараз десь тієї думки.
Багато житла купують заможні австрійці у якості інвестицій. Причому не використовують його самостійно та не здають в оренду. Просто закривають на ключ і чекають, поки його вартість виросте. У містах типу Зальцбургу чи на популярних курортах третина житла може бути такою. Це створює штучний дефіцит і ціни на оренду чи покупку ростуть ще більше. Влада давно вже лякає введенням «податку на пусте житло», але хто ж ризикне наїхати на заможну еліту.
Ціна квадратного метру та динаміка цін покупки житла на курортах від ImmoScout24:
Ціна покупки квадратного метру у федеральних столицях від Der Standart:
