Дует компаній у сфері столичної нерухомості BUWOG та EHL підготував аналітичний звіт «Звіт про ринок житла Відня 2026» на 85 сторінок про ситуацію з житловою нерухомістю столиці. Це найбільший ринок у країні, тому майже всі висновки будуть актуальні і для інших частин Австрії.
Населення столиці (як і країни) росте, а значить і попит також неминуче зростає. На сьогодні у Відні проживає 2,04 мільйони мешканців, а через 50 років буде ще на 300 тисяч мешканців більше. Міграція — ключовий фактор росту. Чому саме Відень? Економіка, освіта та соціальна система. А загалом у країні сьогодні живе 9,2 мільйона людей.
76% людей живуть в орендованому житлі. Для новоприбулих щороку потрібні тисячі нових квартир. Будівництво не встигає задовольнити попит, а ринок оренди знаходиться під постійним тиском: знайти хату, навіть задорого все важче.
Купити квартиру і трохи зменшити орендний тиск можуть дозволити собі далеко не всі. Через інфляцію та загалом економічну ситуацію квартири коштують дорого. З іншого боку є велика кількість соціального житла, яке доступно не всім, але дозволяє людям орендувати хату фактично все життя за більш-менш адекватні гроші. Люди довше залишаються в оренді, що ще більше тисне на ринок оренди.
На ринку будівництва нового житла також дефіцит. Навіть маючи гроші, задовольнити попит не так просто. Щороку будується все менше квартир, пропозиція не встигає за попитом, частина нових проектів заморожена. Будувати через інфляцію та подорожчання всього стає все складніше, бо горизонт планування — роки. Інвестиційна активність на ринку нерухомості також падає. З іншого боку ще заважають високі іпотечні ставки в районі 3–4% річних та умови з великим першим внеском за кредитне житло. Навіть якщо прямо зараз почати будувати достатньо, позитивний ефект може бути тільки через кілька років — дефіцит накопичується.
Пропозиція нових орендних квартир скоротилася на 25%, бо девелоперам стало невигідно вкладати гроші в квартири під здачу. А ще ж державне регулювання підвищення цін на оренду, яке з одного боку трохи полегшує життя орендарям, а з іншого тисне неринковими методами на орендодавців. Кредити для девелоперів стали також дорожчими.
Виходить, що саме орендний сектор страждає найбільше. Конкуренція за квартири росте, більше людей «застрягли» в існуючому житлі, бо перехід — це великий ризик. Фактично ми переходимо до ринку продавця: здавай що хочеш за будь-яку ціну та на будь-яких умовах, бо все одно візьмуть від безвиході.
Як результат, більше людей стали розглядати саме купівлю житла через всю цю невизначеність та подорожчання. Це тригерить підвищення цін на квартири і будинки. Поряд із цим пропозиція залишається недостатньою.
Родини стали меншими. До 2060 року на третину зросте кількість людей, які живуть поодинці чи вдвох. Причини кілька: пізні шлюби, розлучення та старіння населення. Вже сьогодні середній розмір домогосподарства у Відні становить лише 2,04 людини. Це означає, що навіть без різкого росту населення потрібно більше квартир, бо одна велика родина з часом розділяється на кілька менших домогосподарств. Тобто квартир фізично треба ще більше, бо одна родина розділяється на два домогосподарства. Малих квартир також недостатньо, бо розрахунок на родини, а такі квартири також потрібні і вони також ростуть в ціні.
Поряд з історичним центром самі дорогі райони Відня — 13-й, 18-й та 19-й, де житло продають по 8–8,7 тисяч євро за квадрат. Це престижні зелені райони, де до природи близько, щільність забудови нижча, є вся інфраструктура та й загалом такий собі престижний вайб. Житло там стабільно дороге і привабливе з точки зору інвестицій.
Будівельний бум переживають нові райони Відня — колишні промзони в районах 10-му, 21-му та 22-му. Там зʼявляється земля, їх проектують вже в сучасному форматі і для забудовників там дешевше. Найвідоміші приклади — Seestadt Aspern у 22-му районі, Nordbahnviertel у 2-му районі та Gaswerk Leopoldau у 21-му районі. Саме такі проєкти формують нові великі житлові квартали з сучасною інфраструктурою. Там зʼявляються сучасні масштабні мікро-міста, але з інфраструктурою, транспортом та порівняно адекватними цінами на житло.
Центр стає недоступним для звичайного покупця, місто росте, а роль транспорту стає ключовою для комфорту.
Головний висновок — проблема ринку житла сьогодні в його дефіциті. Населення росте, а пропозиція не встигає. Домінація моделі оренди перед власним житлом. Ну і демографічні зміни також впливають. І найближчим часом тенденцій до зміни всього цього немає.
