Аренда жилья в Австрии — Ярослав Зорка – лицензированный гид в Австрии

Рынок недвижимости в Австрии, а особенно в Вене, довольно специфический и непростой. Речь пойдет именно об аренде, т. к. для приезжих, как и для большой части местного населения, это самый реальной способ урегулировать жилищный вопрос. Мы прошли весь путь от начала и до конца, побывали в роли тех, кто снимает и даже сдает квартиру. Это было разное жилье, в разных городах и даже федеральных землях.

За время жизни в Австрии мы уже несколько раз меняли жилье. Мы жили в столице, в глубинке и в курортной зоне в Альпах. Мы успели пожить в общежитии, снимали комнату в квартире вместе с другим арендатором, потом арендовали целую квартиру и даже таунхаус. Нам удалось побывать в роли не только арендаторов, но и арендодателей.

С момента написания статьи в 2019 году я постоянно обновляю и дополняю ее, учитывая новый опыт и актуальные изменения на рынке.

Арендовать или покупать?

Половина жителей Австрии не владеет жильем и арендует его и все хорошо. Если у вас есть возможность, вы определились с долгосрочным местом для жительства, то покупайте! Про ситуацию на рынке жилья у меня есть отдельная статья.

В связи с дороговизной покупки жилья спрос на аренду увеличивается, предложение уменьшается, а цены растут. Вот тут исследование динамики цен и спроса с 2020 по 2024 год от портала ImmoScout24:

Разные типы аренды

В этой статье далее речь про долгосрочную аренду.

Если вам нужно что-то на короткий срок, то это, скорее всего, должно быть с мебелью и будет стоить дороже. Для краткосрочной аренды можно использовать известные Booking/Airbnb (вся Австрия) или же специализированные сайты только по Вене: раз, два, три, четыре, пять.

Ели вы студент и вам нужно общежитие, смотрите тут: раз, два, три.

Выбор подходящего варианта

Т. к. большинство из приезжих, скорее всего, метит именно в Вену, поговорим в первую очередь о ней. А рынок в Вене довольно сложный – спрос значительно превышает предложение. Исходя из этого владелец квартиры будет выбирать из множества потенциальных квартиросъемщиков, а вам за квартиру вам придется серьезно побороться.

Чем дороже вариант жилья, тем легче будет его получить и тем меньше будет у вас конкурентов и сложностей на пути. Само собой аренда дорогого жилья подразумевает, что у вас есть работе или другие законные источники финансирования аренды.

Для начала нужно определиться, какое жилье вы можете себе позволить. Однокомнатная квартира в пределах города будет стартовать от 500-600 € в месяц и это без всяких других дополнительных платежей (тепло, электричество, интернет и бог еще знает что). Если же вы не располагаете такими суммами, то у вас есть, например, есть вариант комнаты (или половины комнаты) в общежитие (если вы студент) по цене от 250 € или вариант снимать одну квартиру на несколько человек (WG), где у вас будет комната или вообще койко-место.

Эти факторы будут влиять на стоимость жилья:

Район. И не факт, что чем дальше от центра, тем дешевле. Просто есть элитные районы (1, 19), нормальные районы (9, 6) и не очень хорошие (10, 21).
Возраста дома. Старый Altbau или новый Neubau. Новые дома или же старые, но после реконструкции стоят дороже.
Метраж и количество комнат. Понятно, что чем их больше, тем дороже. На одних и тех же метрах может располагаться 1 – 1,5 – 2 комнатная квартира. Однушки более востребованы, а предложения трешек для семей всегда недостаточно.
Этаж. Жить сильно низко может быть холодно, темно (меньше солнца) и сыро, сильно высоко – довольно жарко из-за прямого и постоянного солнца. Оптимальным может быть золотая середина. Этаж часто влияет на цену — в середине дороже, ниже и выше — дешевле.
Окна. Они выходят на шумную улицу, тихий дворик или может быть даже на зеленый парк.
Лифт. Особенно актуально, если есть маленький ребенок и коляска. Или какие-то моменты по здоровью.
Состояние. Убитое и нужен ремонт или же после освежающего ремонта и готовое для проживания.
Инфраструктура поблизости. Транспорт, магазины, школы и садики.
Наличие приборов/мебели в квартире.
Наличие дополнительных площадей: терраса/сад, кладовка, парковка.
Наличие всяких удобств в доме: общая прачечная в подвале, инфраструктура и транспорт поблизости, подземный паркинг, спортзал, бассейн, пати-рус.
Длительность аренды: чем дольше, тем дешевле. Краткосрочная аренда на пару месяцев будет точно дороже.
Легальности аренды. “Без договора” вас поселят дешевле (не делайте так), но в квартире вы не пропишетесь и можете легко ее лишиться.

По умолчанию квартиры сдаются без мебели. Т. е. в квартире будет только кухня (скорее всего с холодильником и плитой) и ванная (хорошо, если есть стиральная машина). Все остальное, что может понадобится вам для жизни, вы должны иметь с собой и привезти это в новую квартиру, а потом увезти с собой. Именно поэтому в интернете можно найти множество объявлений от людей, которые в связи с переездом довольно срочно отдают бесплатно или за какую-то символическую плату неплохие вещи (мебель, электронику), лишь бы вы только приехали их и забрали, т. к. везти их на новую квартиру нецелесообразно. Есть варианты квартир с мебелью, но за пользование хозяйской обстановкой с вас, скорее всего, возьмут дополнительную плату (Ablöse).

В австрийских квартирах и домах не принято устанавливать кондиционеры. На то есть много причин (не красиво, дорого, запрещено), но самая главная – многие жители действительно уверены, что жарких дней всего-ничего и можно перетерпеть. На самом деле это не так. В Вене адски жаркое лето! При выборе жилья имейте ввиду, что на верхних этажах в зоне прямых солнечных лучей летом вам может быть очень жарко.

Еще в старых квартирах часто нет привычных метало-пластиковых окон, а есть классические деревянные с обычным стеклом. Качество их, конечно же, лучше отечественного, но все же: летом особой разницы нет, но вот зимой из них может существенно дуть.

В старых зданиях вы можете найти квартиры с удобствами вроде туалета “на этаже”. Чем дальше, тем реже, но это все еще существует.

Есть заведомо «элитные районы» в центре или в тех местах, где условия жизни и локация лучше и где квартиры будут стоить дороже. В Вене это 1, 11 и 13 районы. В остальном же нужно смотреть, где вам больше нравится и какие условия подходят. С транспортом проблем нет, потому удаленность района от центра не решающий фактор.

Про качество жизни в разных районах Вены есть детальное исследование и эти карты.

На что еще можно обратить внимание:

Есть ли в этой квартире возможность подключения к скоростному интернету, если он вам нужен. Проверяется на сайтах местных провайдеров.
Наличие паркоместа: одного или двух. Это подземный паркинг или же на улице. Или их вообще нет и парковку нужно будет искать самостоятельно.
Размер города или же густонаселенность района. А также размер дома и количество в нем квартир/этажей.
Наличие инфраструктуры рядом: остановка транспорта, супермаркеты, врачи, школы, детсады.
Есть ли в квартире ванная или только душевая кабина. Раздельные ли туалет и ванная.
Если это многоквартирный дом, кто убирает на общих площадях: обслуживающая компания или жильцы по очереди.

Важные моменты аренды

Изучая объявления про аренду, в них можно найти много разных деталей и описаний. Какие-то написаны коротко и понятно, в каких-то много текста.

Самое важное, на что нужно обратить внимание:

Сумма, которую вам нужно заплатить с самого начала аренды: первая месячная плата, залог, услуги маклера.
Сумма, которую вам нужно платить ежемесячно: сама арендная плата, коммунальные услуги, электричество, отопление, плата за мебель, дополнительные страховки.
Что входит в коммунальные услуги, а что вы оплачиваете дополнительно. Электричество всегда оплачивается дополнительно по счетчику. Но отопление может входить в коммунальные услуги, а может и нет (если оно не центральное, а электрическое, например). В этом случае счета могут сильно вырасти зимой.
Срок, на который сдается квартира. И дата, с которой она доступна для аренды.
Есть ли там кухня (мебель и техника, не само помещение). Почти всегда квартиры сдаются без мебели, но иногда даже и без кухни, что проблема.
Соответствует ли квартира вашим потребностям: количество жилых комнат, наличие террасы, парковочного места, кладовки и т. д.

Срок аренды

Если хотите арендовать квартиру на несколько месяцев, то это к сервисам вроде Airbnb. Ну или в каких-то исключительных вариантов или сильно дороже.

Обычно все договора аренды долгосрочные — на 3-5 лет. Срок договора означает, что расторгнуть его до его окончания вы не можете. Т. е. переехать возможно, но за текущую квартиру придется платить в любом случае.

После истечения указанного срока действия договора он обычно продлевается сторонами. Если, конечно, вы показали себя как ответственный квартиросъемщик и в арендованном жилье вас все устраивает. При продлении договора скорее всего владелец жилья поднимет цену. А следующее продление может быть уже бессрочным.

Долгосрочный или вообще бессрочный договор не означает, что его нельзя расторгнуть раньше. Обычно в его условиях прописано, через какой срок в годах или месяцах с начала его действия вы можете его расторгнуть. И за какой срок должны об этом предупредить.

Поиск

Процесс поиска жилья мало чем отличается от привычных каналов на родине.

Объявления в интернете:
Социальные сети в специализированных группах:
- Wohnungen in Wien privat zur Vermietung
- Provisionsfreie Wohnungen in Wien von Privat ohne Makler
Поиск в локальных группах, которые посвящены конкретному городу или району. Чем локальнее, тем лучше
Платные услуги маклера
Друзья, знакомые, личные рекомендации
Поиск через районные и городские администрации. Это доступно не везде, но в небольших городах и районах это возможно. Для этого нужно заполнить и отправить в администрацию специальный формуляр, который обычно есть на ее сайте
Объявления в прессе и локальные бумажные объявления, которые вы можете найти на специальных досках в супермаркетах и других местах скопления людей

Внимательно изучите объявления, созвонитесь и уточните неясные моменты. Договаривайтесь на осмотр в идеале днем, чтобы было видно, насколько в квартире светло и вообще на свету все изъяны заметнее.

Стоимость

По сути вы никогда не знаете точную стоимость ежемесячной аренды, потому что вместе с фиксированными платежами (сама аренда) есть дополнительные, которые меняются в зависимости от потребления вами ресурсов (электричество, отопление). И когда в объявлении стоит какая-то цена, это совсем не значит что ваши расходы на жилье будут именно такими каждый месяц.

У каждой аренды есть как бы 2 цены (Miete): сама арендная плата и возможные включенные туда фиксированные платежы (Kaltmiete) и она же, но уже с учетом коммунальных платежей (Warmmiete). В объявлениях не всегда понятно, что именно имеется ввиду. Но обычно указывают именно Kaltmiete, а дополнительные расходы могут быть указаны, а могут и нет.

Цена аренды состоит из разных платежей. Часть из них разовые, другая часть – постоянные:

Аренда (Miete) – стоимость самой аренды аренды, т. е. те деньги, которые вы ежемесячно будете отдавать квартиродателю. Сумма фиксированная и пересматривается после окончания договора (Mietvertrag). Т. е. если подписали договор на 3 года, гарантированно получаете себе именно эту стоимость на весь срок. В связи с “изменением экономического положения” тут цены не поднимают.
Электричество (Strom) и газ (Gas) – все платится поквартально по счетчику у вас в квартире. Отопление вы сможете включать и выключать самостоятельно. Причем после въезда в квартиру вы платите по расчетам предыдущих жильцов, а потом, когда раз в полгода пересчитывают исходя уже из ваших показателей, вы или доплачиваете (так было у нас, при том, что до нас 2 тут жила целая семья) или получаете разницу обратно. После вселения вы подписываете договор на услуги поставщиков на себя лично. Отапливать и греть воду в квартире именно с помощью газа выйдет существенно дешевле, чем с помощью электричества. Есть еще всякие другие варианты, вроде дров и другого топлива, но обойдемся без экстрима.
Коммунальные услуги (Nebenkosten/Betriebskosten) – холодная вода, канализация, освещение лестничной площадки, вывоз мусора, лифт, трубочист, страховка, налоги, оплата функционирования общих территорий (паркинг, бассейн, спортзал, прачечная) и прочие вещи, необходимые для жизни в доме. Обычно это фиксированный платеж, который может входить в стоимость аренды, а может и не входить.
Дополнительные услуги, вроде интернета, телевизора или телефона. При этом вам нужно заключить новый договор или перезаключить договор старого владельца на себя. Заставлять вас брать ненужные вам услуги владелец квартиры не будет. Имейте ввиду, если у вас подключено телевидение (или если дажу у вас просто есть телевизор), вы обязаны платить налог на общественное телевидение и сразу после вселения вас сразу придет платежка на 40 € ежемесячно. Решение – телевидение не подключать, налог не платить, двери незнакомым не открывать (увидят телевизор, оштрафуют).
Периодические платежи, куда может быть включено что-то, что необходимо для функционирования квартиры и что вы должны заплатить раз в год-полгода. У нас, например, это было обслуживание газовой колонки раз в год, за что нам нужно было заплатить 240 €. Или же это может быть система вентилцяии или кондиционирования.
Залог (Kaution) – обычно 3 месячные платы (максимум может быть 6), которые вы отдаете арендодателю как гарантию соблюдения вами договора аренды. Сумма и его наличие должны быть обязательно указаны в договоре. Возвращается вам, если срок аренды истек, или не возвращается, если вы расторгли договор аренды досрочно.
Плата за использование мебели (Ablöse) – стоимость использования мебели, которая уже в квартире. Ablöse в отличии от Kaution не возвращается. Обычно, это что-то из Икеи, за что с вас попросят несколько сотен а то и тысяч евро. Соглашаться на штатную мебель за дурные деньги смысла нет. Понять адекватность этой цифры поможет этот калькулятор.
Комиссия (Provision) – комиссия маклера (если вы искали квартиру через него) в размере 2-3 месячных плат, плюс налоги, плюс плата за заключение договора, плюс бог знает что еще. Ищите варианты без участия посредников – privat или provisionsfrei. С 1.07.2023 меняется принцип оплаты услуг маклера и теперь за них платит тот, кто его нанимал. Это значит, что в стоимости стартовой аренды квартиры не должна учитываться комиссия риэлтора, если вы нашли жилье самостоятельно и даже если с той стороны интересы арендодателя будет представлять маклер, т. к. его наням арендодатель и платить ему. Если же вы наняли маклера, чтобы тот нашел для вас жилье, то оплачивать его вам. Но двойная комиссия (когда платит и арендодатель и арендатор все еще разрешена, поэтому тут остается простор для манипуляций.
Оформление и регистрация договора. Если вы арендуете квартиру у частного лица, то за это платить не нужно и это будет обычный договор распечатанный на принтере и подписанный вами и арендодателем. Но бывает, что за оформление договора берут несколько сотен евро.
Страхование жилья (Haushaltsversicherung). Его может требовать арендодатели в отдельных случаях. Например, в нашей квартире большие дорогие панорамные окна на всю стену и нас попросили застраховать не только все жилье на случай чего-то непредвиденного, а и отдельным пунктом прописать эти окна.

Существенно сэкономить на старте можно на услугах маклера. С одной стороны это профессионалы, которые прошли обучение и получили специальную лицензию. А любые качественные услуги квалифицированных людей в Австрии оплачиваются и не дешево. Уважаю труд каждого профи, но мой личный опыт не то чтобы позитивный. Я обращался к маклерам и никаких особенных преимуществ от сотрудничества с ними не получил. Квартиру охотнее и проще показывает сам владелец, а за маклером нужно еще побегать. С маклером часто сложнее связаться и договориться, а время у него для вас может быть не всегда. Теоретически у них могут быть какие-то секретные варианты, которых нет на рынке и в таком случае у них может быть преимущество. Но на рынке очень много прямых предложений без услуг посредника.

Сориентироваться по стоимости поможет этот сайт.

Стоимость аренды не постоянна и может меняться. Например, если вы продляете договор. Или есть какие-то объективные и предусмотренные договором или законом моменты вроде высокой инфляции, как это случилось в 2022 году.

Средние цены аренды по регионам Австрии по состоянию на 2023 год от портала ImmoScout24:

Цены из моего анонимного опроса среди подписчиков в ноябре 2023 и из голосования на сайте Heute:

Остерегайтесь обмана!

Несмотря на то, что Австрия довольно безопасная страна, тут все-равно можно встретиться с обманом. Есть несколько известных и распространенных схем, которые можно распознать заранее. Следуйте советам ниже, чтобы минимизировать свои риски.

Не переводите деньги онлайн вперед до осмотра квартиры и подписания документов. Мошенники могут попросить перевести вас оплату (или ее часть) заранее, а документы и ключи выслать по почте или курьером. Причин может быть много: нет времени, «владелец» жилья находится за границей или ему срочно нужны деньги, а квартира вот-вот уйдет и не вам.
Маркер подозрения – иностранный телефонный номер или банковский счет. Маловероятно, что житель Австрии, который владеет квартирой, будет использовать что-то такое. Вернуть деньги с таких счетов (пусть они даже и в странах Евросоюза) или отследить иностранный номер будет крайне сложно.
Если вы ищите квартиру на сайте с объявлениями, то маркером обмана может быть, когда вас сходу просят перейти в какой-то мессенджер, чтобы продолжить общение вне площадки объявлений. Так злоумышленнику будет легче замести следы.
Не подписывайте ничего и не переводите деньги, пока не увидите квартиру и человека вживую. Онлайн можно посмотреть фотографии жилья, обсудить детали аренды и договориться на просмотр. Но подписывать документы и платить деньги только после «живого» осмотра.
Не платите никакие авансовые платежи до подписания договора и осмотра квартиры. Все, что вы обычно платите сразу после начала аренды – залог и первая месячная плата, но только после того, как квартира уже ваша: вы ее видели и подписали договор.
Внимательно читайте договор. Если не знаете немецкого, попросите кого-то помочь. Ведь на словах может быть что угодно, но настоящие условия, которые вас обязывают прописаны именно в документе. А то, что вы не прочитали или не поняли не основание для неисполнения условий договора.
Внимательно осмотрите квартиру при передаче ее вам в аренду. Особенно повреждений и отклонений от нормы. Сделайте фото всего, что было в квартире до вашего появления. А в идеале пропишите все это в договоре. Это убережет вас от проблем с возвратом залога после выселения. Ведь арендодатели могут быть разные, а отвечать своими деньгами за то, что было до вас или же за то, чего вообще не было, не хочется.
Аренда квартиры без договора и прописки – всегда риск. Вы можете лишиться такого жилья в любой момент. Вы никак не защищены законом и к тому же его нарушаете, ведь прописаны в оном месте (или вообще нигде не прописаны), а живете в другом.
Осторожнее относитесь к своим персональным данным. Не отправляйте незнакомцам свои паспорта, другие документы и данные. Никто не знает, как их могут использовать в будущем.

Остается вопрос: а как проверить, реально ли владелец сдает квартиру и вообще имеет ли этот человек к ней отношение? Это возможно, если сделать платный запрос за 15,90 € в специальную базу австрийской недвижимости (Grundbuchauszug). Другой вариант, чтобы владелец сам предоставил вам подтверждающие документы, но обычно люди делают это крайне неохотно, да и нужно это вам, а не ему.

Если вы хотите проверить риэлтора или компанию, с которой имеете дело, то можно сделать это через открытую базу WKO всех компаний и частных предпринимателей.

Конкурс, переговоры и заключение договора аренды

За сколько времени нужно начинать искать жилье? Чем раньше, тем лучше! При определенном стечении обстоятельств и удачи найти что-то можно и за пару недель, но лучше начать искать, смотреть и договариваться за 1-2 месяца до окончания срока вашего договора.

Все квартиродатели настроены на длительную аренды и чем дольше, тем лучше. Найти квартиру с арендой меньше года – практически не реально. Найти квартиру на год – удача. Обычно вам предложат договор на 3-5 лет.

Претендовать на квартиру будете не только вы, а вам предстоит своего рода конкурс. Договаривайтесь о встрече для осмотра жилья, сразу возьмите с собой необходимые документы. Выглядите хорошо, будьте уверены и готовы отвечать на самые разные вопросы.

Выселить вас из занимаемой квартиры, пусть даже вы не платили за последние полгода, будет очень сложно. Государство стоит на защите квартиросъемщиков, пусть даже недобросовестных. Поэтому в выборе арендаторов владелец будет изучать вашу платежеспособность и надежность. От вас могут попросить разные документы, среди которых справка с места работы, справка о доходах за последние несколько месяцев, справка из банка о наличии средств. Если вы студент, безработный или просто не можете подтвердить свои доходы, вам могут отказать. Если вы семья, вы будете выглядеть надежнее. Если вы иностранец, особенно не из стран ЕС, вам нужно постараться, чтобы заполучить квартиру и в этом случае роль может играть наличие у вас ВНЖ, его тип и срок действия.

Есть случаи, когда арендодатель может закрыть глаза на отсутствие у вас справки с работы (т. е. подтверждение постоянного дохода):

Когда вы можете оплатить квартиру авансом на месяцы вперед
Если вы можете оставить больший чем стандартный залог
Или можете иным способом показать, что средства у вас есть

Наличие животных усложняет аренду. С кошками проще, а вот если у вас собака, это уже сложнее и тут готовы не все. Если арендодатель не в курсе что это и животных у него нет, то сложно объяснить, что кошка квартиру не портит, а собака хоть и может пойти в туалет не туда или что-то погрызть, но обученная и делать этого не будет. Животное — отдельный момент аренды и по умолчанию его в квартире быть не должно. Важно обсудить наличие животного в квартире и зафиксировать это в договоре.

По нормам на одного человека тут предусмотрено определенное количество метров и легально поселиться, а потом и прописаться в 1 комнатной квартире пяти людям не выйдет.

Обычно перед вселением в квартире должен быть сделан освежающий ремонт, который обычно делают жильцы перед выездом или арендодатель. Но это в идеальном мире. В реальности же вы можете напомнить об этом и попробовать получить скидку или же положенные услуги от арендодателя. Мы, например, получили нашу квартиру в плачевном состоянии (выбора особого тогда не было), а в ответ на замечания получили обещания, которые владелец так и не выполнил. Но с другой стороны, при выезде из квартиры мы не были обязаны делать этот освежающий ремонт.

Если у вас есть автомобиль, то после вселения и прописки, вам нужно обратится в магистрат и получить там разрешение на парковку под домом. Оно не бесплатное, но выйдет существенно дешевле, чем платить по счетчику. Кроме того, в некоторых местах парковка вечером и в выходные разрешена только проживающим там людям со специальным разрешением.

Обычно договор предоставляет арендодатель, а вам остается его просто почитать и внести нужные вам изменения. Рекомендую читать внимательно, особенно важные для вас пункты: животные, срок действия, условия расторжения, все платежи и прочее. Если не знаете немецкий, используйте переводчик DeepL. Если что, шаблон можно бесплатно скачать тут.

Подписание договора, получение ключей и прочие части реализации аренды могут быть в разное время и в разных местах. Может быть, что вы подписали договор прямо в квартире и получили ключи, но это не всегда так. Если жилье сдает компания, то договор вы вообще можете подписывать у них в офисе.

Иногда сам факт передачи квартиры оформляется протоколом передачи (Wohnungsübergabeprotokoll). В нем вы можете отметить все недостатки, которые есть в квартире. Документ довольно полезный и лучше иметь его, чем не иметь. В любом случае лучше сделать фото всех недостатков в момент получения жилья. Тут можно найти короткий шаблон, а тут развернутый.

Права и обязанности

После переезда и заключения договора у вас с арендодателем возникают взаимные права и обязанности.

Ваши права:

Получить квартиру в том виде и состоянии, в котором она описана в договоре. Если что-то не соответствует тому, о чем вы говорили, то это может быть причиной для снижения квартплаты.
Получить за счет арендодателя необходимое количество ключей от жилья и прочих помещений, включая запасные.
Иметь беспрепятственный доступ к квартире и всему, что к ней прилагается: терраса, кладовка, гараж.
Если что-то случилось с квартирой, вы можете требовать ее восстановления до нормального состояния. Например, если вас затопили соседи. Или прорвало трубу. Т. е. произошло что-то, в чем вы не виноваты, но это мешает вам использовать жилье согласно оговоренных условий. Если это невозможно, вы можете требовать снижения квартплаты.

Ваши обязанности:

Своевременно оплачивать квартиру. Обычно это до 5 числа каждого месяца, авансом. Т. е. платите вы как бы все время наперед.
Бережно использовать и содержать квартиру в нормальном состоянии, учитывая всякий мелкий ремонт и обслуживание техники и агрегатов внутри квартиры: система отопления, бытовая техника, сантехника, чистка и регулировка окон.
Если что-то случилось с замком, вы должны уведомить арендодателя. А дальше уже выяснять причину произошедшего и что с этим делать. Если это ваши действия, то платить вам. Если это брак, то ему. В любом случае вы имеете право вызвать специальную службу и открыть дверь.
Пустить в заранее согласованное время арендодателя или представителя какаих-то служб/компаний для проведения необходимого ремонта или усовершенствования. Трубы или проводка, например.
В случае серьезного ущерба восстановить повреждение и сообщить арендодателю.

Важные действия после переезда

Прописаться в течении 3 дней и получить Meldezettel.
Зарегистрировать на себя счетчик электричества, оформив договор с поставщиком ресурсов. Для этого нужно знать его номер, который прямо на нем и указан. Дальше связываетесь с поставщиком, сообщаете номер счетчика, ваши данные и оформляете документы. Аналогично поступить с водой и газом, если они есть и поставляются другой компанией. Если есть возможность выбора, то найти оптимального по условиям поставщика можно на этом сайте.
Добавить на почтовый ящик и входную дверь табличку с фамилией, потому что некоторые письма и посылки могут быть доставлены только с таким условием.
Подключить интернет и ТВ, если нужно, оформив соответствующие договора.
Оформить страховку на жилье, если вы того хотите или есть такое условие в договоре аренды.
Сообщить в разные организации (банк, страховка и т. п.) о том, что у вас изменился адрес.

Проживание и эксплуатация

Во время проживания в арендованной квартире у вас могут возникать какие-то проблемы с ней. Например, что-то нужно будет починать. Обратите внимание, что не все из поломок в квартире ваша проблема. К сожалению в законе нет четкого определения, починка чего делается за свой счет. Большинство таких случаев решается благодаря переговорам, здравой логике и условиями договора. По этому поводу можно дополнительно почитать на немецком эту и эту статью.

Арендодатель должен позаботиться, чтобы то, что он сдает вам в аренду было исправным. Не только в момент передачи, а и на весь срок использования. Если вы испортили случайно или умышленно что-то в процессе эксплуатации (разбили технику, стекло, поломали дверь и т. п.), это чинить вам. Но если что-то, что должно работать и является частью квартиры (бытовая техника, сантехника, система отопления, электрика, окна, двери) перестало работать, вам нужно обратиться к арендодателю, а уже он будет решать эти проблемы. Само собой расходники вроде фильтров или лампочек вы покупаете самостоятельно. Обслуживание внутренней техники и устройств тоже ложиться на ваши плечи. Если в договоре четко прописано, что вы что-то должны обслуживать (котел, систему вентиляции и т. п.) или чинить за свой счет, то это уже на вас.

Если произошло какое-то непредвиденное происшествие (затопление от соседей, пожар или другое стихийное бедствие), то арендодатель должен восстановить квартиру за своей счет до того состояние, в котом вы ее брали изначально и так, чтобы вы могли использовать ее дальше согласно условий аренды. Если же что-то произойдет с квартирой по вашей вине с ходе ее нецелевого использования, то это уже ваша проблема.

В процессе эксплуатации квартиры возникает обычный износ и это нормально. Среди такого могут быть: выцветшие стены или полы, небольшие царапины на полу, небольшие пятна на ковре, деформированные, поцарапанные или пожелтевшие оконные рамы или дверные коробки, повреждение общей части дома (лестница, лифт, парковка), дырки в стенах для крепления разного, царапины в ванной и раковинах. Полы, двери, стены, техника — все это может изменяться (стареть и иметь следы эксплуатации) в процессе использования и это нормально. Вы не можете вернуть квартиру в точно таком же состоянии, как и получили ее. Это просто физически невозможно.

Если это многоквартирный дом, то обычно есть компания (Verwaltung), которая занимается его обслуживанием: уборка общих территорий, техническое состояние и прочие вопросы эксплуатации. Координаты этой компании тоже хорошо бы знать, т. к. он могут быть вам полезны по разным вопросам. Бывает, что в доме просто есть управдом (Hausmeister) и это один человек, который решает широкий спектр задач.

Если у вас возникают проблемы с соседями, то их решают обычно через такую организацию. При этом вы всегда можете обратиться с письмом к соседям напрямую или же к вашему арендодателю. А если что-то опасное и доставляющее неудобства (шум), то вам поможет полиция.

Оплата коммунальных услуг

Коммунальные услуги делятся на 2 типа:

Те, которые уже включены в ваш договор. Например: уборка общей территории, вывоз мусора, обслуживание лифта.
Те, которые зависят от вашего потребления. Например: электричество, газ, вода. Об этих услугах ниже.

Для того, чтобы в вашей арендованной квартире появился свет, почти всегда вам нужно переоформить договор на электричество на себя. Т. е. связаться с энергетической компанией, указать номер счетчика и подписать договор. А при выезде из квартиры нужно будет расторгнуть этот договор.

Информация ниже часто актуальна не только для электричества, а и для отопления, газа и других ресурсов в вашем жилье. Что-то может приходить отдельным счетом, а что-то в составе счета за коммунальные услуги.

Самые дорогие ресурсы в Австрии — это электричество и газ. Холодная вода стоит не дорого, но вот чтобы ее нагреть для душа или отопления используются упомянутые ресурсы и тут уже нужно быть осторожнее. Например, электрическое отопление в доме может вылететь в копеечку.

Каждый месяц вы платите не по счетчику, а как бы авансом исходя из среднего потребления электричества в этой квартире до вас. Раз в полгода энергетическая компания проверяет счетчики (часто просит вас прислать данные) и выясняет, сколько на самом деле вы потребили ресурсов и делает фактический пересчет: в вашу пользу или нет. И вместе с этим определяет новый размер авансового платежа.

После выезда из жилья нужно закрыть договор с энергетической компанией. Это гарантирует, что предыдущие жильцы не платят на новых и наоборот. После выезда из квартиры и закрытия этого договора компания делает итоговый пересчет, который может быть в вашу пользу или же вас попросят что-то доплатить. Т. е. выезд и закрытие договора не означает, что вы уже ничего не должны. Новый счет может настигнуть вас и после. Главное, что при такой системе предыдущие жильцы не платят на новых и наоборот.

Сэкономить на оплате помогут очевидные вещи. В большинстве домов Австрии вы можете сами регулировать температуру в квартире. Чем меньше она (при +20 вполне можно жить), тем больше экономии вы получаете. Ну и само собой нужно выключать свет в помещениях, когда вы их не используете.

Иногда вы можете сменить энергетическую компанию с более выгодными тарифами или менять тарифы внутри существующей компании, чтобы оптимизировать свои расходы.

Выселение и поиск нового жилья

Выселяясь из жилья, вы должны вернуть его хозяину в том виде, в котором его получили. В квартире нужно будет сделать генеральную уборку. Часто идет речь о том, что нужно сделать освежающий ремонт (если он был при вселении), починить все поломанное (при этом если поломан какой-то элемент, типа части паркета, то восстановить нужно только этот элемент) и вернуть стены в исходный цвет, если вы его меняли. При этом конечно же во внимание берется нормальный природный износ квартиры. Т. е. это нормальное, если некоторые предметы не такие свежие, как были при вселении. Особенно актуально для мебели, электроники, пола и дверей. Касательно упомянутого выше освежающего ремонта, то прямой такой обязанности в законе нет, но она часто прописана в договоре, потому иногда достаточно просто заделать отдельные дырки, пятна и царапины на стенах.

Никаких особых формальностей по закрытию договора нет, но вы можете договориться подписать какой-то документ о том, что ключи и квартира переданы и претензий нет. В любом случае после закрытия договора вам еще предстоит вернуть залог или же его часть, если хозяин найдет какие-то недостатки или будет вычитать какие-то другие издержки. Из нашего опыта залог возвращают через 1-2 месяца, предварительно обсудив на что и в каком размере оттуда будут отминусованы деньги (уборка, мелкий ремонт и т. п.)

Если вам нужно выселиться раньше срока окончания договора или же раньше срока, по которому вы должны были уведомить о досрочном выселении (обычно 3 месяца), есть два варианта. Первый — потерять залог, что не всегда приемлемо. Второй — по согласованию с арендодателем самостоятельно найти жильцов, которые просто сменят вас в этом жилье (Nachmieter). В этом случае вы становитесь сами тем, кто сдает квартиру, но кандидатуру новых жильцов вам нужно будет согласовать с арендодателем.

Когда мы решили досрочно выселиться из арендуемой квартиры, то чтобы не терять залог, арендодатель любезно согласился, чтобы новых жильцов мы нашли сами, а уже ему на утверждение привели несколько финалистов. Не имея особого опыта мы составили красивое объявление (обычно объявления малоинформативны и не привлекательны, и такое ощущение, что и сдавать-то жильё особо никто не хочет) и даже не размещали его на профильных сайтах. Мы просто запостили его в нескольких тематических русско-украиноязычных пабликах на Фейсбуке. И что бы вы думали? Телефон и личные сообщения просто взорвались! Звонили/писали не только соотечественники, а и немецко-говорящие граждане (использовали переводчик, наверное). Квартиру мы пригласили посмотреть лишь 5 кандидатов (самых быстрых и убедительных), а остальным пришлось просто отказать. Во время просмотров удалось познакомиться с интересными людьми. В итоге до финала дошли 2 кандидата, а квартиру получила семья (ее выбрал владелец квартиры), в которой папа был итальянцем (в Австрии работает на стройке), а мама – украинкой. Один из кандидатов даже предлагал нам премию, если мы убедим выбрать именно его 🙂

Спорные ситуации и защита своих прав

Во время или после аренды у вас может возникнуть спорная ситуация с арендодателем. Например, прошел месяц, а он не вернул залог. Или же вычитает из залога слишком много. Или же как-то в иной форме ущемляет ваши права. Кроме того, чтобы переписываться и спорить с ним самостоятельно (не всегда эффективно), у вас есть несколько вариантов:

Обратиться к юристу. Просто за гонорар или если у вас есть юридическая страховка. В первом случае может быть недешево, потому всегда стоит посчитать.
Обратиться с специальные организации, который призваны помочь разрешить спорные вопросы в досудебном порядке. Например, Wiener Schlichtungsstelle.
Быть членом специальных коллективных организаций, которые профильно занимаются решением таких споров. Вы платите каждый год взнос, но платить каждый раз при обращении не нужно. Например, Mieterschutzverband.
Обратится в эти организации — некоторые из них консультируют бесплатно по телефону.

Бюджетное жилье и помощь в оплате жилья

В Австрии существуют выгодные варианты долгосрочной аренды — Genossenschaftwohnung. Когда вы единоразово можете заплатить очень большой залог (пару десятков тысяч евро), но потом платить за квартиру половину или даже треть аренды. Правда, договора такие довольно долгие – на 5-10 лет. А если расторгнуть договор досрочно, то вы потеряете первоначальный взнос. Детальнее можно прочитать на этой странице.

В Вене некоторые категории граждан могут претендовать на недорогое жилье Gemeindewohnung. Для этого нужно выполнять предпосылки по низкому доходу и другие условия, описанные на этой странице.

В разных регионах можно найти объявления про сдачу субсидированного жилья — Geförderte Wohnungen. Это когда часть аренды оплачивает муниципалитет. Такое жилье доступно для людей с низким доходом и какой-то социально важной процессией.

Если ваш доход находится ниже определенной границы, вы можете обратиться за помощью по оплате жилья и претендовать на получение Wohnbeihilfe. Условия получения и документы для Вены можно посмотреть тут, но программа доступна и в других федеральных землях.

Покупка жилья

Это тоже вариант, но следует учесть несколько моментов:

Для иностранцев не граждан ЕС нужно получать специальное разрешение от властей на покупку и это не какая-то формальность
Вы должны иметь возможность доказать легальность и вообще происхождение средств, за которые покупаете жилье
Можно взять кредит в банке под 4-5% годовых на 25-35 лет, но для этого нужно иметь стабильную работу с подтверждающими заработок документами, внести стартовый взнос в размере 20-30% стоимости жилья, а ежемесячный платеж по кредиту не должен составлять более 40% вашего семейного ежемесячного дохода