fbpx

Аренда жилья в Австрии

Рынок недвижимости в Австрии, а особенно в Вене, довольно специфический. Речь пойдет именно об аренде, т. к. для приезжих, как и для большой части местного населения, это самый реальной способ урегулировать жилищный вопрос. Мы прошли весь путь от начала и до конца, побывали в роли тех, кто снимает и даже сдает квартиру, поэтому хотим поделиться с вами полезной информацией.

Мы успели пожить в общежитии, снимали комнату в квартире вместе с другим арендатором, потом арендовали целую квартиру, а теперь живем в таунхаусе. Нам удалось побывать в роли не только арендаторов, но и арендодателей. Мы успели пожить в Вене, а сейчас перебрались в небольшой городок в 120 километрах от столицы.

Выбор подходящего варианта

Т. к. большинство из приезжих, скорее всего, метит именно в Вену, поговорим о ней. А рынок в Вене довольно сложный – спрос значительно превышает предложение. Исходя из этого владелец квартиры будет выбирать из множества потенциальных квартиросъемщиков, а вам за квартиру вам придется серьезно побороться.

Для начала нужно определиться, какое жилье вы можете себе позволить. Однокомнатная квартира в пределах города будет стартовать от 500-600 € в месяц и это без всяких других дополнительных платежей (тепло, электричество, интернет и бог еще знает что). Если же вы не располагаете такими суммами, то у вас есть, например, есть вариант комнаты (или половины комнаты) в общежитие (если вы студент) по цене от 250 € или вариант снимать одну квартиру на несколько человек (WG), где у вас будет комната или вообще койко-место.

Стоимость жилья будет зависеть от района (не факт, что чем дальше от центра, тем дешевле), возраста дома (Altbau/Neubau), метража (на одних и тех же метрах может располагаться 1 – 1,5 – 2 комнатная квартира), количества комнат, этажа (жить сильно низко – холодно и темно, сильно высоко – жарко), состояния жилья, наличия приборов/мебели в квартире, наличия дополнительных площадей (терраса/сад, кладовка), наличия всяких удобств в доме (общая прачечная в подвале, инфраструктура и транспорт поблизости, подземный паркинг, спортзал, бассейн, пати-рус), длительности аренды (чем дольше, тем дешевле) и легальности аренды (“без договора” вас поселят дешевле, но в квартире вы не пропишетесь).

По умолчанию квартиры сдаются без мебели. Т. е. в квартире будет только кухня (скорее всего с холодильником и плитой) и ванная (хорошо, если есть стиральная машина). Все остальное, что может понадобится вам для жизни, вы должны иметь с собой и привезти это в новую квартиру, а потом увезти с собой. Именно поэтому в интернете можно найти множество объявлений от людей, которые в связи с переездом довольно срочно отдают бесплатно или за какую-то символическую плату неплохие вещи (мебель, электронику), лишь бы вы только приехали их и забрали, т. к. везти их на новую квартиру нецелесообразно. Есть варианты квартир с мебелью, но за пользование хозяйской обстановкой с вас, скорее всего, возьмут дополнительную плату (Ablöse).

В австрийских квартирах и домах не принято устанавливать кондиционеры. На то есть много причин (не красиво, дорого, запрещено), но самая главная – многие жители действительно уверены, что жарких дней всего-ничего и можно перетерпеть. На самом деле это не так. В Вене адски жаркое лето! При выборе жилья имейте ввиду, что на верхних этажах в зоне прямых солнечных лучей летом вам может быть очень жарко.

Еще в квартирах часто нет привычных метало-пластиковых окон, а есть классические деревянные с обычным стеклом. Качество их, конечно же, лучше отечественного, но все же: летом особой разницы нет, но вот зимой из них может существенно дуть.

В старых зданиях вы можете найти квартиры с удобствами вроде туалета “на этаже”.

Есть заведомо «элитные районы» в центре или в тех местах, где условия жизни и локация лучше и где квартиры будут стоить дороже. В Вене это 1, 11 и 13 районы. В остальном же нужно смотреть, где вам больше нравится и какие условия подходят. С транспортом проблем нет, потому удаленность района от центра не решающий фактор.

Самые важные моменты аренды

Изучая объявления про аренду, в них можно найти много разных деталей и описаний. Какие-то написаны коротко и понятно, в каких-то много текста.

Самое важное, на что нужно обратить внимание:

  1. Сумма, которую вам нужно заплатить с самого начала аренды: первая месячная плата, залог, услуги маклера.
  2. Сумма, которую вам нужно платить ежемесячно: сама арендная плата, коммунальные услуги, электричество, отопление, плата за мебель, дополнительные страховки.
  3. Что входит в коммунальные услуги, а что вы оплачиваете дополнительно. Электричество всегда оплачивается дополнительно по счетчику. Но отопление может входить в коммунальные услуги, а может и нет (если оно не центральное, а электрическое, например). В этом случае счета могут сильно вырасти зимой.
  4. Срок, на который сдается квартира. И дата, с которой она доступна для аренды.
  5. Есть ли там кухня (мебель и техника, не само помещение). Почти всегда квартиры сдаются без мебели, но иногда даже и без кухни, что проблема.

Соответствует ли квартира вашим потребностям: количество жилых комнат, наличие террасы, парковочного места, кладовки.

Срок аренды

Если хотите арендовать квартиру на несколько месяцев, то это к сервисам вроде Airbnb. Ну или в каких-то исключительных вариантов или сильно дороже.

Обычно все договора аренды долгосрочные — на 3-5 лет. Срок договора означает, что расторгнуть его до его окончания вы не можете. Т. е. переехать возможно, но за текущую квартиру придется платить в любом случае.

После истечения указанного срока действия договора он обычно продлевается сторонами. Если, конечно, вы показали себя как ответственный квартиросъемщик и в арендованном жилье вас все устраивает. При продлении договора скорее всего владелец жилья поднимет цену. А следующее продление может быть уже бессрочным.

Долгосрочный или вообще бессрочный договор не означает, что его нельзя расторгнуть раньше. Обычно в его условиях прописано, через какой срок в годах или месяцах с начала его действия вы можете его расторгнуть. И за какой срок должны об этом предупредить.

В Австрии существуют выгодные варианты долгосрочной аренды- Genossenschaftwohnung. Когда вы единоразово можете заплатить очень большой залог (пару десятков тысяч евро), но потом платить за квартиру половину или даже треть аренды. Правда, договора такие довольно долгие – на 5-10 лет. А если расторгнуть договор досрочно, то вы потеряете первоначальный взнос.

Поиск

Процесс поиска жилья мало чем отличается от привычных каналов на родине.

  1. Объявления в интернете:
  2. Социальные сети в специализированных группах:
  3. Поиск в локальных группах, которые посвящены конкретному городу или району. Чем локальнее, тем лучше
  4. Платные услуги маклера
  5. Друзья, знакомые, личные рекомендации
  6. Поиск через районные и городские администрации. Это доступно не везде, но в небольших городах и районах это возможно. Для этого нужно заполнить и отправить в администрацию специальный формуляр, который обычно есть на ее сайте
  7. Объявления в прессе и локальные бумажные объявления, которые вы можете найти на специальных досках в супермаркетах и других местах скопления людей

Внимательно изучите объявления, созвонитесь и уточните неясные моменты. Договаривайтесь на осмотр в идеале днем, чтобы было видно, насколько в квартире светло и вообще на свету все изъяны заметнее.

Стоимость

По сути вы никогда не знаете точную стоимость ежемесячной аренды, потому что вместе с фиксированными платежами (сама аренда) есть дополнительные, которые меняются в зависимости от потребления вами ресурсов (электричество, отопление). И когда в объявлении стоит какая-то цена, это совсем не значит что ваши расходы на жилье будут именно такими каждый месяц.

Цена аренды состоит из разных платежей. Часть из них разовые, другая часть – постоянные:

  • Аренда (Miete) – стоимость самой аренды аренды, т. е. те деньги, которые вы ежемесячно будете отдавать квартиродателю. Сумма фиксированная и пересматривается после окончания договора (Mietvertrag). Т. е. если подписали договор на 3 года, гарантированно получаете себе именно эту стоимость на весь срок. В связи с “изменением экономического положения” тут цены не поднимают.
  • Электричество (Strom) и газ (Gas) – все платится поквартально по счетчику у вас в квартире. Отопление вы сможете включать и выключать самостоятельно. Причем после въезда в квартиру вы платите по расчетам предыдущих жильцов, а потом, когда раз в полгода пересчитывают исходя уже из ваших показателей, вы или доплачиваете (так было у нас, при том, что до нас 2 тут жила целая семья) или получаете разницу обратно. После вселения вы подписываете договор на услуги поставщиков на себя лично. Отапливать и греть воду в квартире именно с помощью газа выйдет существенно дешевле, чем с помощью электричества. Есть еще всякие другие варианты, вроде дров и другого топлива, но обойдемся без экстрима.
  • Коммунальные услуги (Nebenkosten/Betriebskosten) – холодная вода, канализация, освещение лестничной площадки, вывоз мусора, лифт, трубочист, страховка, налоги, оплата функционирования общих территорий (паркинг, бассейн, спортзал, прачечная) и прочие вещи, необходимые для жизни в доме. Обычно это фиксированный платеж, который может входить в стоимость аренды, а может и не входить.
  • Дополнительные услуги, вроде интернета, телевизора или телефона. При этом вам нужно заключить новый договор или перезаключить договор старого владельца на себя. Заставлять вас брать ненужные вам услуги владелец квартиры не будет. Имейте ввиду, если у вас подключено телевидение (или если дажу у вас просто есть телевизор), вы обязаны платить налог на общественное телевидение и сразу после вселения вас сразу придет платежка на 40 € ежемесячно. Решение – телевидение не подключать, налог не платить, двери незнакомым не открывать (увидят телевизор, оштрафуют).
  • Периодические платежи, куда может быть включено что-то, что необходимо для функционирования квартиры и что вы должны заплатить раз в год-полгода. У нас, например, это было обслуживание газовой колонки раз в год, за что нам нужно было заплатить 240 €. Или же это может быть система вентилцяии или кондиционирования.
  • Залог (Kaution) – 3 месячные платы, которые вы отдаете арендодателю как гарантию соблюдения вами договора аренды. Возвращается вам, если срок аренды истек, или не возвращается, если вы расторгли договор аренды досрочно.
  • Ablöse – стоимость использования мебели, которая уже в квартире. Ablöse в отличии от Kaution не возвращается. Обычно, это что-то из Икеи, за что с вас попросят несколько сотен а то и тысяч евро. Соглашаться на штатную мебель за дурные деньги смысла нет. Понять адекватность этой цифры поможет этот калькулятор.
  • Комиссия (Provision) – комиссия маклера (если вы искали квартиру через него) в размере 2-3 месячных плат, плюс налоги, плюс плата за заключение договора, плюс бог знает что еще. Ищите варианты без участия посредников – privat или provisionsfrei.
  • Оформление и регистрация договора. Если вы арендуете квартиру у частного лица, то за это платить не нужно и это будет обычный договор распечатанный на принтере и подписанный вами и арендодателем.
  • Страхование жилья (Haushaltsversicherung). Его может требовать арендодатели в отдельных случаях. Например, в нашей квартире большие дорогие панорамные окна на всю стену и нас попросили застраховать не только все жилье на случай чего-то непредвиденного, а и отдельным пунктом прописать эти окна.

Сэкономить можно на услугах маклера и съеме квартиры без мебели.

Сориентироваться по стоимости поможет этот сайт.

Стоимость аренды не постоянна и может меняться. Например, если вы продляете договор. Или есть какие-то объективные и предусмотренные договором или законом моменты вроде высокой инфляции, как это случилось в 2022 году.

Остерегайтесь обмана!

Несмотря на то, что Австрия довольно безопасная страна, тут все-равно можно встретиться с обманом. Есть несколько известных и распространенных схем, которые можно распознать заранее. Следуйте советам ниже, чтобы минимизировать свои риски.

  1. Не переводите деньги онлайн вперед до осмотра квартиры и подписания документов. Мошенники могут попросить перевести вас оплату (или ее часть) заранее, а документы и ключи выслать по почте или курьером. Причин может быть много: нет времени, «владелец» жилья находится за границей или ему срочно нужны деньги, а квартира вот-вот уйдет и не вам.
  2. Маркер подозрения – иностранный телефонный номер или банковский счет. Маловероятно, что житель Австрии, который владеет квартирой, будет использовать что-то такое. Вернуть деньги с таких счетов (пусть они даже и в странах Евросоюза) или отследить иностранный номер будет крайне сложно.
  3. Если вы ищите квартиру на сайте с объявлениями, то маркером обмана может быть, когда вас сходу просят перейти в какой-то мессенджер, чтобы продолжить общение вне площадки объявлений. Так злоумышленнику будет легче замести следы.
  4. Не подписывайте ничего и не переводите деньги, пока не увидите квартиру и человека вживую. Онлайн можно посмотреть фотографии жилья, обсудить детали аренды и договориться на просмотр. Но подписывать документы и платить деньги только после «живого» осмотра.
  5. Не платите никакие авансовые платежи до подписания договора и осмотра квартиры. Все, что вы обычно платите сразу после начала аренды – залог и первая месячная плата, но только после того, как квартира уже ваша: вы ее видели и подписали договор.
  6. Внимательно читайте договор. Если не знаете немецкого, попросите кого-то помочь. Ведь на словах может быть что угодно, но настоящие условия, которые вас обязывают прописаны именно в документе. А то, что вы не прочитали или не поняли не основание для неисполнения условий договора.
  7. Внимательно осмотрите квартиру при передаче ее вам в аренду. Особенно повреждений и отклонений от нормы. Сделайте фото всего, что было в квартире до вашего появления. А в идеале пропишите все это в договоре. Это убережет вас от проблем с возвратом залога после выселения. Ведь арендодатели могут быть разные, а отвечать своими деньгами за то, что было до вас или же за то, чего вообще не было, не хочется.
  8. Аренда квартиры без договора и прописки – всегда риск. Вы можете лишиться такого жилья в любой момент. Вы никак не защищены законом и к тому же его нарушаете, ведь прописаны в оном месте (или вообще нигде не прописаны), а живете в другом.
  9. Осторожнее относитесь к своим персональным данным. Не отправляйте незнакомцам свои паспорта, другие документы и данные. Никто не знает, как их могут использовать в будущем.

Конкурс, переговоры и заключение договора аренды

За сколько времени нужно начинать искать жилье? Чем раньше, тем лучше! При определенном стечении обстоятельств и удачи найти что-то можно и за пару недель, но лучше начать искать, смотреть и договариваться за 1-2 месяца до окончания срока вашего договора.

Все квартиродатели настроены на длительную аренды и чем дольше, тем лучше. Найти квартиру с арендой меньше года – практически не реально. Найти квартиру на год – удача. Обычно вам предложат договор на 3-5 лет.

Претендовать на квартиру будете не только вы, а вам предстоит своего рода конкурс. Договаривайтесь о встрече для осмотра жилья, сразу возьмите с собой необходимые документы. Выглядите хорошо, будьте уверены и готовы отвечать на самые разные вопросы.

Выселить вас из занимаемой квартиры, пусть даже вы не платили за последние полгода, будет очень сложно. Государство стоит на защите квартиросъемщиков, пусть даже недобросовестных. Поэтому в выборе арендаторов владелец, помимо прочего, будет изучать вашу платежеспособность. От вас попросят справку с места работы и справку о доходах за последние несколько месяцев. Если вы студент, безработный или просто не можете подтвердить свои доходы, вам откажут. Если вы семья, вы будете выглядеть надежнее. Если вы иностранец, особенно не из стран ЕС, вам нужно постараться, чтобы заполучить квартиру.

К животным тут относятся положительно и, если у вас с собой небольшая кошечка или собачка, скорее всего проблемой это не будет. По нормам на одного человека тут предусмотрено определенное количество метров и легально поселиться, а потом и прописаться в 1 комнатной квартире пяти людям не выйдет.

Обычно перед вселением в квартире должен быть сделан освежающий ремонт, который обычно делают жильцы перед выездом или в некоторых случаях арендодатель. Но это в идеальном мире. В реальности же вы можете напомнить об этом и попробовать получить скидку или же положенные услуги от арендодателя. Мы, например, получили нашу квартиру в плачевном состоянии (выбора особого тогда не было), а в ответ на замечания получили обещания, которые владелец так и не выполнил. Но с другой стороны, при выезде из квартиры мы не были обязаны делать этот освежающий ремонт.

Если у вас есть автомобиль, то после вселения и прописки, вам нужно обратится в магистрат и получить там разрешение на парковку под домом. Оно не бесплатное, но выйдет существенно дешевле, чем платить по счетчику. Кроме того, в некоторых местах парковка вечером и в выходные разрешена только проживающим там людям со специальным разрешением.

Подписание договора, получение ключей и прочие части реализации аренды могут быть в разное время и в разных местах. Может быть, что вы подписали договор прямо в квартире и получили ключи, но это не всегда так. Если жилье сдает компания, то договор вы вообще можете подписывать у них в офисе.

Оплата коммунальных услуг

Для того, чтобы в вашей арендованной квартире появился свет, почти всегда вам нужно переоформить договор на электричество на себя. Т. е. связаться с энергетической компанией, указать номер счетчика и подписать договор. А при выезде из квартиры нужно будет расторгнуть этот договор.

Информация ниже часто актуальна не только для электричества, а и для отопления, газа и других ресурсов в вашем жилье. Что-то может приходить отдельным счетом, а что-то в составе счета за коммунальные услуги.

Самые дорогие ресурсы в Австрии — это электричество и газ. Холодная вода стоит не дорого, но вот чтобы ее нагреть для душа или отопления используются упомянутые ресурсы и тут уже нужно быть осторожнее. Например, электрическое отопление в доме может вылететь в копеечку.

Каждый месяц вы платите не по счетчику, а как бы авансом исходи из среднего потребления электричества в этой квартире до вас. Раз в полгода энергетическая компания проверяет счетчики (часто просит вас прислать данные) и выясняет, сколько на самом деле вы потребили ресурсов и делает фактический пересчет: в вашу пользу или нет. И вместе с этим определяет новый размер авансового платежа.

После выезда из квартиры и закрытия этого договора компания делает итоговый пересчет, который может быть в вашу пользу или же вас попросят что-то доплатить. Т. е. выезд и закрытие договора не означает, что вы уже ничего не должны. Новый счет может настигнуть вас и после.

Сэкономить на оплате помогут очевидные вещи. В большинстве домов Австрии вы можете сами регулировать температуру в квартире. Чем меньше она (при +20 вполне можно жить), тем больше экономии вы получаете. Ну и само собой нужно выключать свет в помещениях, когда вы их не используете.

Иногда вы можете сменить энергетическую компанию с более выгодными тарифами или менять тарифы внутри существующей компании, чтобы оптимизировать свои расходы.

Выселение и поиск нового жилья

Выселяясь из жилья, вы должны вернуть его хозяину в том виде, в котором его получили. Т. е. сделать освежающий ремонт (если он был при вселении), починить все, что поломали или вернуть стены в исходный цвет, если вы его меняли.

Никаких особых формальностей по закрытию договора нет, но вы можете договориться подписать какой-то документ о том, что ключи и квартира переданы. В любом случае после закрытия договора вам еще предстоит вернуть залог или же его часть, если хозяин найдет какие-то недостатки или будет вычитать какие-то другие издержки. Из нашего опыта залог возвращают через 1-2 месяца, предварительно обсудив на что и в каком размере оттуда будут отминусованы деньги (уборка, мелкий ремонт и т. п.)

Когда мы решили досрочно выселиться из арендуемой квартиры, то чтобы не терять залог, арендодатель любезно согласился, чтобы новых жильцов мы нашли сами, а уже ему на утверждение привели несколько финалистов. Не имея особого опыта мы составили красивое объявление (обычно объявления малоинформативны и не привлекательны, и такое ощущение, что и сдавать-то жильё особо никто не хочет) и даже не размещали его на профильных сайтах. Мы просто запостили его в нескольких тематических русско-украиноязычных пабликах на Фейсбуке. И что бы вы думали? Телефон и личные сообщения просто взорвались! Звонили/писали не только соотечественники, а и немецко-говорящие граждане (использовали переводчик, наверное). Квартиру мы пригласили посмотреть лишь 5 кандидатов (самых быстрых и убедительных), а остальным пришлось просто отказать. Во время просмотров удалось познакомиться с интересными людьми. В итоге до финала дошли 2 кандидата, а квартиру получила семья (ее выбрал владелец квартиры), в которой папа был итальянцем (в Австрии работает на стройке), а мама – украинкой. Один из кандидатов даже предлагал нам премию, если мы убедим выбрать именно его 🙂

Новое жилье (таунхаус) мы арендовали уже не в столице, а в небольшом городке в Нижней Австрии. Тут с рынком жилья тоже не просто, но не так критично, как в Вене. По сути за примерно ту же сумму вы можете получить жилье получше. Хотя, остается проблема предложения, т. к. банально свободного жилья в небольших городах может быть не много.